失敗しない土地選びの注意点 ~予想外の出費を抑える~




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土地探し・・・大変な事です。

私はネットで調べるところから始めました。

 

でも、不動産屋がインターネットに全ての土地を載せている訳ではないと知って、

今度は手当りしだい、不動産屋に電話をし、予算と条件を言ってFAXしてもらったり

メールしてもらったりしました。

結果 すっごく疲れました・・・

もうね、毎週毎週、へとへとです。貴重な休みがなくなり・・・ストレスも溜まり。

 

で、思ったこと。

自分で探さない。

これに限る。うんうん。土地探しはプロに任せましょう。

じゃんなんでこの題名?って感じですが、

それでも自分で選びたいのよ!とか、
まだ信頼できる不動産屋 or 良い建築会社が見つかってないのよ!

っちゅーお方に、土地選びの注意点をご紹介。

 

 

そういえば、不動産屋さんって、しつこい営業しないのね。個人情報書きまくったけど、ぜんぜんこなかった・・・
ハウスメーカーや工務店はだいたい営業がしつこいのにネ

 

まず最初の大前提

土地探しだけ先行しない

これは、なぜか。

 

希望のプランが入らない

建築会社より先に、土地を決めてしまった場合。 このような事がおこる可能性大です。

土地は水物とも言われます。

いいな!と思った土地に出逢った時、すぐにプラン検討に入れるよう

建築会社の候補を2社くらいに絞っておいたほうが良いです。

 

どの不動産屋さんに聞いてもそうでしたが

土地の検討から購入まで、待ってもらって2週間です。

 

私は「いい!」と思える土地を見つけたものの、なかなか納得できるプラン(間取り)ができず、15日くらい待ってもらいましたが「もうこれ以上差し押さえはできない」と不動産会社から言われ、なくなく諦めました・・・

すぐ売れちゃったので、他にも検討していた人がいたんでしょうね。
まぁ 結果的には、その土地じゃ納得の間取りができなかったから良かったんですけどね・・・

 

予想外の出費を抑える為の注意点

予想外の出費。これが一番怖いですよね。

ヘタな土地選んじゃうと、予算が大きくはね上がります。

 

予算が少ない人は、土地の付帯工事に大事なお金をくわれないよう、

抑えるところは抑えていきましょ。安く建てる工夫にもなります。

 

土地には素人にはわかりづらい、思わぬ欠点もあります。

見落とすと、あとからイタタタタ・・・な事になるので、重要なチェック事項です!

承知した上での購入ならあとからお金かかっても納得もできますしね。

 

 

で、土地選びで注意すべき点の具体例。

 

給排水、ガス管の有無

土地の中まで水道管・配水管・ガス管かきているかは重要なポイントです。

もし配管がない場合は、道路から敷地まで新たに引っ張ることになります。

大きな土地を分割した場合や、畑だった、公園だった などの場合は要注意です。

(分譲地や、もともと住宅が建っていた場合は、ほぼ心配ないと思います。)

 

前面道路にも配管がない場合は(位置指定道路などは要注意)遠くの道路から引っ張ってくることになります。

これは数万ではなく、数十万単位での工事になりかねないので、

あまりないことかもしれませんが、給排水の有無はチェックしてくださいね。

 

ガス管がない場合は、道路から引かなくても、プロパンガスを設置することができます。

ランニングコストは高いですが、道路からひっぱるよりはお安いですよね。

でも、ガス管なかったら、オール電化にしちゃいましょ!

 

高低差

意外と見落としがちです。

特に土地が広い場合など、

高低差が手前と奥で1mくらいついてても、目視ではあまりわかりません。

高低差があると必要になる工事は

土留め・よう壁の工事
ポーチの階段工事や基礎高さの増設

でしょうか。

よう壁の工事は、場合によってはそれだけで数百万ということもあります。

高低差の場所によっては家の基礎工事が高くなる場合もあります。

駐車場に高低差がある場合は、

入り口がうまく確保できず縦列駐車になってしまう・・・てなことも。

 

地盤の強さ

ここは私のこだわりでもありました。地盤改良にお金は出したくない!

どうしても、土地以外に数十万かけるのが嫌だった・・・こだわりポイントですね。

 

地盤の強さは、市のホームページである程度見れたりします。
(数値化した強度は1棟ごとに地盤調査をしないとでてきませんよ!)

海が近い場合は海面からの高低差なんかも、載っています。

 

私は、過去の地震被害を調べて、被害がすくなかった所で選びました。

昔、川がどうゆうふうに流れてたかも調べました。

やっぱり昔に川があった所や田んぼだったところは地盤がやわいです。そりゃそーか。

 

前面道路の広さ

前面道路は、建築基準法により原則、

【建築物の敷地が、幅員4m以上の道路に 2m以上接していること】

と決まっています。

 

もし前面道路が4m以内の場合は、

その分セットバック(土地の一部を道路にする)して建てないといけません。

消防車や救急車が通れないと困りますもんね。

ただし、都市計画区域・準都市計画区域内でだけ存在し、
都市計画が決定されていない区域ではこの決まりは無いです。
(ほとんどの土地は都市計画区域)

 

この辺は不動産屋さんが詳しく知ってるはずです!
逆に、この辺の知識がない不動産はやめたほうがいいかも。

 

防火地域・準防火地域

この地域に指定されていると、建物も防火・準防火仕様にしないとなりません。

どーゆー事かってーと、

・窓をシャッター付または網入りにしなければならない。

・玄関ドアを防火用にしなければならない。

とか。もちろん、構造上主要な部分を耐火構造にするので、お値段はあがってきます。

都心部や住宅密集地はこの地域に指定されている事がほとんどです。

 

特に東京などの都心部は、防火地域に設定されている場合が多く

3階建て以上述べ床100㎡以上だと、

耐火建築物(鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造)の建築物にしなければならないです。
(国土交通大臣の認定を受けたものであれば、木造住宅も建築することができます!)

 

境界杭の有無

これは無い土地が意外と多いです。昔からの土地なんて特に。
新しい分譲地は必ずあるのでご安心を。

これが無いとどうなるか。

どーもなりませんが、近隣トラブルの元になる可能性が高いです。

最悪、家が建ってから、役所の人がチェックしに来たときに「建築基準にのっとってない!」と申請が下りないなんてことも。

予想外の出費うんぬんでは収まりません。

なので、
近隣の方を交えて、境界の杭は必ず打ち(確認し)ましょう

 

不動産会社か、建築会社に頼みましょ!




 

などなど。多いいっ!!!
7つも!!

素人では判断が難しいものもあります。

なので、土地より先に、建てる会社を決めちゃいましょう

ハウスメーカーでも工務店でも、相談に乗ってくれるはずです。

 

ただし、地元密着でない会社に頼む場合や営業マンが地元の方でない場合は

地元密着の不動産屋さんにも相談しましょ。

学校区の事や、治安の事、地域の歴史のことなど教えてくれるはずです。

 

参考までに

私の土地選びの条件は

1.地盤改良がないこと

2.徒歩で公園やスーパーにいけること

です。 少なっ。。。 参考にならない・・・
予算なかったので、本当に必要とする部分だけで選びました。

あ、これに夫の条件を入れると

3.車が入れやすいこと

ですね。田舎なので常に車です。

 

妥協したのは

・融雪道路(雪の降る地域なので)
→除雪車が入る所ならいいか、と。
融雪だと地下水管のサビで敷地が汚れるのも気になるので。
・高速インターの近く
→毎日使うわけじゃないし、いいかと。
・駅前とか繁華街の近く
→田舎は繁華街がどこにも存在しない!!!
・丘の上
→魔女の宅急便に憧れてたので・・・でも、いっかな と。
・会社まで30分
→まだ就職してなかったし、いっかね と。
・学校までの道が安全
→遠いとスクールバスだよねっ と。
・子供がたくさんいる地域
→これはえ本当に別にいいか、といった感じ。

・・・・たくさんあります。

金額がかかるところでは、高低差 と 準防火地域 は妥協しました。

 

で、最初の条件の1.地盤改良がないこと ってのは本当に難しいです。

だって、確証はないから。

不動産会社やホームページで情報はあったけど、一か八かみたいな所もあって。

古い町だから、近くで新築していることろもなくて、情報が得られない。

近くに新築してる所があったら地盤改良やったかどうか聞いちゃうんだけどねー

 

でも、地盤改良って、うちの地域だと50~200万(金額訂正しました!すみません!)するんです。

私が聞いた最高金額は、なんと400万ですって!!!

600万くらいの土地に400万の地盤改良・・・う、うーん・・・なんとも言えない。
(鉄筋コンクリートで3階建てでおっきい家とかなら普通というか、あり得る金額だそうです)

 

家のほかにたくさんお金かかるのに!
坪単価と必要なお金 & じゃあ実際いくらなのよ ←こちらを参照してちょ)

ちょっとでも参考になれば幸いでっす!!

 

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